Новые правила съема
Илья ТИТОВ
Рынок коммерческой недвижимости постепенно оживает вместе со всей экономикой, медленно, но верно превращаясь в рынок арендодателя, а не арендатора. Вводятся новые объекты, арендные ставки ползут вверх, но перспективы могут лишь печалить арендодателей: соотношение предложения и спроса, которые сейчас соответствуют друг другу, скоро изменится. В последующие два-три года темпы ввода новых площадей замедлятся, и вновь построенные объекты мы увидим не ранее чем через пять лет. Причина — перерыв в работе девелоперов, вызванный пресловутым кризисом. И тот подъем, который наблюдался до него, будет возможен лишь в 2011–2012 годах. Поэтому, по мнению специалистов, дефицит качественных площадей вынудит арендаторов занимать площади в менее качественных объектах и приведет к росту ставок в наиболее успешных ТК.
Буря перед затишьем
Докризисный экономический если не бум, то точно подъем был особенно ярко заметен в сфере ритейла. Крупные сети активно развивались и распространялись по торговым комплексам городов-миллионеров. В связи с кризисом и упадком покупательной способности населения развитие было прервано, и не в последнюю очередь в результате непонимания руководством сетей, сколько новых точек понадобится и понадобятся ли они вообще. Растерянности добавляла неясность в вопросе перспектив изменения арендных ставок. В итоге 2009 год ознаменовался выходом на сцену малого и среднего ритейл-бизнеса (мелких сетей от одной до пяти точек) и не разрухой, конечно, но запустением торговых комплексов, которые все больше начали напоминать отели в неблагоприятный для отдыха сезон.
— Во всех сегментах коммерческой недвижимости — и офисной, и торговой, и складской — арендодатели пытались договориться с арендаторами. Те, кто проявил гибкость и скорректировал арендные ставки в сторону понижения, смогли сохранить свою прибыль (характерным симптомом стала витавшая в воздухе, но так и не осуществившаяся идея проекта — выставлять неликвидные помещения на аукцион по бросовой цене). Те же, кто остался в кризис без арендаторов, попали в самую сложную ситуацию: проблемой многих таких арендодателей стало соседство на одном объекте операторов с арендными ставками, оставшимися на прежнем уровне, и тех, кто снимал площади по сниженной ставке. Помимо этого, частичная продажа объектов приводила к тому, что они становились своего рода «коммунальными квартирами», это еще в большей степени усугубляло их положение и вело к потере арендаторов, — подводит итоги Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA.
Step-by-step к былым высотам
За первое полугодие 2010 года оборот розничной торговли вырос примерно на 5 %. На рынок Петербурга выходят или анонсируют свое появление международные бренды, в том числе класса luxury. (К примеру, для своих магазинов подыскивает торговые помещения Prada.) Поэтому, несмотря на то что спрос увеличился во всех областях аренды, именно торговая недвижимость стала первым сегментом рынка коммерческой недвижимости, отреагировавшим на начало выхода из кризиса. Испытав 30%-ное падение в начале 2009 года, к 2010-му арендные ставки в торговых комплексах Петербурга, в основном, вернулись на докризисный уровень. Отсутствие свободных помещений в наиболее успешных торговых центрах подтолкнуло ставки к росту. И если в 2009 году собственники не прибегали к ежегодной индексации, стараясь удержать арендаторов, то сейчас эта практика начинает восстанавливаться. А характерные для 2009 года уступки арендаторам и снижение ставок аренды сохранились только в торговых комплексах с низким уровнем посещаемости и проблемной заполняемостью.
Однако арендатор сегодня уже не тот, что был раньше. Не хуже, не лучше, но другой: кризис заставил многих операторов изменить свои форматы. Образно говоря, аренда обмельчала — это, разумеется, касается запрашиваемых арендаторами площадей. Так, в 2010 году основной запрос шел на помещения в 100–150 кв. м.
Портрет героев в профиль
Самыми доходными арендаторами торговых центров, их опорой и надеждой, выступают ювелирные магазины, салоны мобильной связи, монобрендовые парфюмерные магазины, аптеки и оптика, а также химчистки и ателье по ремонту одежды и обуви — таковы данные рейтинга компании Penny Lane Realty, рассчитавшей, какие арендаторы приносят наибольшую прибыль в расчете на 1 кв. м.
Действительно, ювелирный бизнес сегодня процветает, торговля идет бойко, а средняя ставка аренды составляет $3,5 тыс. за 1 кв. м в год, причем площади ювелирные магазины занимают совсем небольшие — 50–70 кв. м. Ну чем не курица, несущая золотые яйца!
Далее в почетном списке значатся салоны мобильной связи. Арендодатели любят их почти так же сильно и почти по той же самой причине: средняя ставка аренды у «сотовых ритейлеров» составляет $1–4 тыс. за 1 кв. м в год при еще меньших площадях, занимаемых ими. Оптимальная площадь салона сотовой связи составляет 40–50 кв. м. Кроме того, салоны мобильной связи ориентированы на самый широкий спектр потребителей, поэтому покупатели так и роятся вокруг них, «залетая» и в соседние магазины.
За сотовыми телефонами изящно выступают монобрендовые парфюмерно-косметические магазины
(не путать с сетевыми парфюмерными универмагами!). Несмотря на небольшую площадь и узкий ассортимент, такие магазины привлекают в торговые центры довольно большой поток посетителей, особенно в предпраздничные дни. Идеальная площадь для магазинов косметики и парфюмерии — 40–100 кв. м, за которую те готовы платить $500–1,5 тыс. за 1 кв. м в год.
О популярности аптек или магазинов оптики и говорить не приходится. Сегодня, в период осеннего обострения, одну аптеку за день может посетить до 1,5 тыс. человек. При этом небольшие площади, любимые аптеками и магазинами оптики, — 70–80 и 30–40 кв. м соответственно — совсем не мешают такому обороту. За возможность помогать людям названная категория арендаторов платит в среднем $400–1,3 тыс. за 1 кв. м в год.
Завершает список прозаический, но всем необходимый пункт: всевозможные службы быта. Такие службы присутствуют практически в каждом торговом комплексе, хотя арендаторы стыдливо «задвигают» их в самые дальние закоулки своих владений, что, однако, не мешает не зарастать народной тропе, к ним ведущей. Приемные пункты химчисток, мастерские по ремонту одежды и обуви, часов, зонтов и прочие могут занимать от 2 до 60 кв. м.
Из конторы в офис
Рынок офисной недвижимости также испытывает определенный подъем. Причем основная доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса — как правило, из С в В, а наибольшим спросом среди арендаторов пользуются относительно небольшие помещения площадью 50–250 кв. м. Показательно, что сегодняшний арендатор предпочитает экономить на «нежилых» помещениях (коридоры и холлы), стараясь максимально эффективно использовать общее офисное пространство, применяя, например, раздвижные перегородки. Вместе с тем можно говорить, что рынок коммерческой недвижимости снова становится рынком продавца.
— Еще недавно арендатор диктовал условия собственникам бизнес-центров, такие бонусы, как льготный период аренды и сокращенный депозит, стали общепринятой практикой. Сегодня в ликвидных бизнес-центрах собственники увеличили ставки аренды на 10–15 %.
На конец III квартала 2010 года эти ставки в бизнес-центрах класса A составили $350–550 за 1 кв. м в год, не включая НДС, а в бизнес центрах класса B+ и B-бизнес — $240 за 1 кв. м в год, — приводит данные Людмила Рева.
Благодаря вводу новых проектов уровень вакансии в бизнес-центрах остается довольно высоким — особенно это касается новых высококлассных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в конце 2009 — начале 2010 года. Несмотря на это, новые премиальные бизнес-центры не снижают ставки, предпочитая ожидать дальнейшего восстановления экономики и возврата на рынок арендаторов, готовых платить за роскошь.
Коммерческая «новостройка»
Сложности с финансированием уже строящихся объектов начались еще в 2008 году, и многие проекты, находящиеся в стадии замысла, разработки концепции и даже проектирования, были приостановлены.
— Мы почувствовали это по своим заказчикам, — рассказывает Геннадий Киркин, председатель комитета по строительной индустрии ЛОТПП, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «Ирбис»». — Один из них приостановил строительство офисного здания, другой — складского комплекса. Было заморожено строительство одного офисно-гостиничного комплекса, где мы выполняли функции генерального подрядчика. Более того, мы сами настаивали на приостановке, когда увидели, что затраты на строительство и воплощение задуманной до кризиса концепции могут оказаться неоправданными в новых рыночных реалиях.
В кризис было открыто много объектов коммерческой недвижимости, однако причиной была своего рода «инерция», вызванная докризисным подъемом: если объект к концу 2008 года был готов на 80–90 %, то девелопер старался завершить его во что бы то ни стало. Однако незавидная судьба ожидала большинство таких комплексов. Проекты, введенные в кризисный период, оказались в плачевной ситуации: имея списки «хороших магазинов» до кризиса, с его наступлением объекты оказались пустыми — арендаторы изменили свои планы и не смогли выйти в эти ТК. Последние были вынуждены снижать арендные ставки, кто-то в корне менял концепцию, а кому-то и вовсе пришлось выставлять свои проекты на торги, однако реальных продаж было немного.
Сегодня мы наблюдаем иную картину: в течение трех кварталов 2010 года в Петербурге в эксплуатацию было введено 154 тыс. кв. м новых офисных площадей, что привело к росту предложения на 7 %. С учетом планов ввода в эксплуатацию в IV квартале 2010 года около 73 тыс. кв. м офисных площадей, объем предложения офисной недвижимости в нашем городе составит более 2,4 млн кв. м. Однако объем именно нового строительства снизился.
— Сейчас на рынке, в основном, присутствуют объекты, которые были начаты еще до кризиса, либо проекты, готовящиеся к проектированию. Образовался разрыв, который мы увидим в ближайшее время: одни проекты уже закончатся, другие еще не начнутся. Факт — количество проектов, поданных в Госэкспертизу в 2010 году, почти вполовину меньше, чем в 2008-м и даже в 2009 году, — сообщает Геннадий Киркин.
Усугубляет ситуацию и другая проблема: до кризиса банковские кредиты были одним из основных источников финансирования строительных проектов. Банки охотно на это шли, так как видели доходность и стабильность сектора недвижимости. Сейчас, по словам самих представителей банковских структур, любые строительные проекты — это потенциально рисковые активы. Риски связаны с востребованностью будущих объектов, с возможностью и способностью девелоперских компаний реализовать проект в заявленные сроки, уложившись в бюджет и в запрошенные у банка кредитные средства.
— Недавно на круглом столе, посвященном инвестициям в строительство коммерческой недвижимости, представители банковских структур говорили, что деньги есть, есть заинтересованность в увеличении кредитного портфеля, есть желание кредитовать, но… крайне мало проектов, которые банки готовы финансировать. Банку важно понимать, что заемщик–девелопер имеет собственные средства, имеет четкий бизнес-план строительного проекта и, самое главное, на данный строительный продукт есть или будет спрос, который обеспечит возврат инвестиций, — говорит Геннадий Киркин.
К сожалению (или наоборот), сегодня банки кредитуют либо собственные проекты, реализуемые дочерними девелоперскими структурами, либо проекты с участием государства.
Девелопмент: слово гордое, дело тонкое
Какими бы печальными ни были последствия кризиса, он стал хорошим уроком для той сферы приложения деловой активности российских бизнесменов, которая носит громкое и красивое имя «девелопмент». Петербург по количеству торговых площадей на душу населения не отстает от Европы, а вот большим количеством качественных торговых площадей похвастать не может.
— Хороший торговый центр — тот, в котором площади заполнены на 100 %. При этом торговые операторы удачно соседствуют друг с другом, создавая внутри одного комплекса синергетический эффект. Качественные ТК развиваются в рамках четкой концепции, их владельцы понимают, на какую аудиторию рассчитан комплекс, в нем присутствуют развлекательная составляющая, услуги и сервис. В таком комплексе можно провести весь день. Имеет значение и расположение торгового объекта — ликвидные ТК находятся в местах с большой проходимостью, концентрацией транспортных и пешеходных потоков. Для соблюдения всех этих параметров необходима тщательно разработанная концепция, создание которой начинается с осуществления маркетинговых исследований еще на нулевой фазе строительства объекта. На следующих этапах проводится предброкеридж объекта с последующим брокериджем. Маркетинговые акции в форме размещения баннеров и распространения листовок, оповещающих о составе торговых операторов нового ТК, должны предварять открытие объекта. И наконец, уже на этапе функционирования комплекса важно продолжать маркетинговую деятельность, проводить тематические мероприятия и акции. Кроме того, качественный девелоперский проект характеризуется еще и долгосрочными договорами аренды, в которых четко прописана эскалация цен, а у всех арендаторов есть понимание окупаемости своего магазина, — делится мнением Людмила Рева.
У российских же предпринимателей в целом не было такого подхода. Но были деньги, которые они активно вкладывали в указанный бизнес, становящийся все более популярным на протяжении последних трех-четырех лет. В итоге многие бизнес- и торговые центры (речь не идет о «Меге», «Радуге» и иже с ними, где изначально присутствовали иностранные девелоперы, обладающие необходимым опытом) спланированы не лучшим образом и внешне непривлекательны, — в этом мнении сошлись некоторые участники форума PROEstate 2010. Такие ТК демонстрируют отсутствие понимания девелоперами нужд и задач ритейлеров.
По разным оценкам, сегодня от 12 % до 20 % коммерческой недвижимости Петербурга не соответствует реальному уровню. Часто собственники или управляющие компании заявляют заведомо завышенную классность своих объектов для обоснования арендной ставки. В основном несоответствие объектов заявленным «буквам» наблюдается в области технических характеристик — систем пожаротушения, вентиляции и т. д. Увы, на эти параметры неискушенные российские арендаторы редко обращают должное внимание. Что касается видимых вооруженным глазом характеристик торгового или бизнес-центра — наличию парковки, продуманности планировки или качеству интерьеров, — несоответствие здесь наблюдается в меньшей степени.
Нет худа без добра и все в этом мире имеет свою обратную сторону. Прилагая мудрые мысли к рынку коммерческой недвижимости и кризису, его постигшему, хочется напоследок развернуть медаль светлой сторой: появилась надежда, что девелопер (былой или грядущий), вынашивая очередной проект, нет-нет да и вспомнит ситуацию, когда в период кризиса в дурно скроенных и непонятно как сшитых объектах коммерческой недвижимости царила не разруха, конечно, но запустение, а кризис станет жестким, но полезным уроком, который заставит девелоперов определять четкие цели и ориентироваться на высокие стандарты.
Комментарий
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer:
— Многие замороженные в кризис проекты, скажем честно, были крайне неудачны. И слава богу, что они не были реализованы. Сейчас существует масса примеров объектов, которые не могут сгенерировать достаточный поток доходов. Однако рынок еще далеко не исчерпан — это касается как традиционных форматов коммерческой недвижимости, так и тех, которые не представлены на рынке Санкт-Петербурга. Например аутлет-центров в торговой недвижимости или коворкинг-центров в офисном сегменте. Наконец, возможно и направление, связанное с «зеленым» строительством.
