Любить с убийственной силой
Борьба за жизнь зданий ведет к разрушению
Ирина КИРИЛЛОВА
Объекты архитектурного массива центра города подвергаются испытанию временем. Требования их сохранить становятся более ожесточенными. Какова цель этих усилий? Нетронутые руины? Продленная жизнь здания на деньги из неведомого источника? Или аутентичный исторической среде объект с новым целевым назначением? Последний вариант вызывает у жителей отторжение.
Шелковый путь по обломкам
Задолго до «праздника крыши» на объекте ООО «Стокманн Невский центр» отношение общественности к иностранным инвесторам строительства в центре города было испорчено. Плохое помнят дольше, чем хорошее. Так что придется вернуться к историям разного рода, чтобы снова задать вопрос: что за архитектурные ценности мы пытаемся отстоять и какими резервами для этого располагаем?
Инвестором глубокой реконструкции комплекса зданий на территории, где планировалось расположить гостиницу «Невский Палас», была ABW. Компании принадлежала сеть отелей, которая носила название шелкового пути. Эта сеть строилась, чтобы следовать по дороге Марко Поло из Европы в Китай. Гостиница «Невский Палас» была задумана как один из ее элементов, проект реконструкции выполняли специалисты фирма «Земцов, Кондиайн и партнеры». В ходе реконструкции получили повреждения дома 53 и 59 по Невскому проспекту и дома 8, 6 и 4 по Стремянной улице. Причина — устройство двухэтажного подземного гаража, который был оснащен в технологии буросекущихся свай. Когда проводились работы, процесс ограждения котлована этими сваями обсуждался на кафедре геотехники СПб ГАСУ (тогда она называлась по-другому). Предлагались две версии причин разрушений. Первая — не была соблюдена технология, которая препятствует поступлению грунта из окружающего объема в скважину. Вторая — вибрация при бурении скважин через бетон.
Риски, существующие для соседних зданий в зоне реконструкции, инвестор застраховал в Австрии. Что касается претензий исполнительной власти к инвестору, предъявить их было достаточно сложно, потому что в документации, отражавшей стоимость каждого здания комплекса в зоне застройки, с учетом его износа суммы стояли ничтожные. А историческая ценность в денежном выражении не фиксировалась. Ситуация складывалась в духе высказывания «вещь не имеет стоимости — она бесценна». Можно было нанять юристов, оценщиков, провести грамотную оценку строений. Но в течение срока, отведенного законом на предъявление претензий, этого не произошло. С другой стороны, инвестор выделил средства на покупку около 400 квартир, чтобы расселить арендаторов жилья в пострадавшем жилом фонде.
История имела продолжение. От архитектурной мастерской господина Герасимова был сделан запрос на обследования дома 59 для создания проекта строительства гостиницы, потому что руководство компании Skanska выразило намерение строить там отель. По данным обследования восстановление ветхого здания, к тому же получившего повреждения, было хотя и возможно, но экономически нецелесообразно. Однако результаты обследования — не последняя инстанция в решении вопроса. На обсуждение научно-технического совет в КГИОП был вынесен эскизный проект, который представлял собой альтернативу предполагаемым вариантам сноса исторического здания и постройки современного. Он был нацелен на сохранение здания и совет его утвердил. Здание предлагали воссоздать, хотя и не точной копией существовавшего в XIX веке. Но инициатив выделить средства на восстановление здания как жилого объекта не было. В результате дом 10 лет разваливался, несколько раз горел, рушились межэтажные перекрытия. В конце концов его снесли. Сейчас на этом месте находится гостиница «Коринтия Невский Палас».
С другой стороны, можно вспомнить историю сноса здания на Мойке, где теперь стоит роскошное жилое строение. Исчезли, как страшный сон, чудовищная дворовая клоака и коммунальный быт.
История состоит из перемен
В советское время институт «Ленжилниипроект» выполнил обследование более 600 зданий исторического центра. Был определен предельный срок их эксплуатации без капитального ремонта, в завершение которого объект предстояло расселить и реконструировать. Однако история не пошла по намеченному плану. Наступили другие времена, появились иные задачи и отлаженная система постановки домов на капремонт дала сбой.
С точки зрения специалистов по геотехническому строительству, существует единственная возможность поддержания фонда в эксплуатационном состоянии. Это действующая городская программа капитального ремонта зданий. Однако, ее реализация обойдется дороже, чем строительство нового жилья. Замена перекрытий требует полного расселения объекта. С использованием механизмов возможно подать сборные плиты перекрытий, которые устанавливают в гнездах, вырубленных в кирпичной кладке. В дальнейшем работа требует привлечения ручного труда.
Если говорить о подходе к сохранению исторических зданий, он должен основываться на определенных критериях, которые до сих пор не выработаны. Неудивительно — массив архитектурного наследия весьма неоднороден.
В составе документов, предоставляемых для проведения обследования зданий специализированным компаниям, есть историческая справка. В ней прослеживается судьба дома с момента его основания. С наступлением новой архитектурной моды владельцы зданий придавали фасадам внешний вид в соответствии со своими вкусами. В том числе многие дома, которые переходили из рук в руки, надстраивались. В исторических справках можно найти упоминания о двух и даже трех надстройках. А каждая надстройка — это нагрузка на основание и деформация. Во времена до 1917 года отношение к таким изменениям было иным, хотя существовали контроль со стороны соответствующего департамента в Госдуме и института гражданских инженеров, строительный устав Российской империи и царские указы, по которым дома не могли быть выше определенной отметки Зимнего дворца. Но в период правления Александра II подобных ограничений уже не было. Со временем застройка становилась более плотной. Сейчас ее разнообразие не представляет собой единой концепции — это архитектурный ансамбль нескольких районов города. В нем каждый объект требует определить его истинную культурную ценность. Но не сохранять любой дровяной сарай только потому, что он построен в XVIII веке. Вечно продлевать его жизнь возможно технически, но экономически нецелесообразно.
Поэтому необходимо разграничивать объекты, которые требуют сохранения и ветхие малоценные постройки. Последние должны уступать место новому строительству. При этом подразумевается, что с появлением нового здания участок городской территории приобретает свойства, продиктованные его функциональным назначением.
Поэтому ходатайства о предоставлении участка под застройку следует выносить на суд специалистов, а эскизные проекты новых зданий — на градостроительный совет.
В любом случае, требование сохранить историческое здание, лишенное финансовой поддержки, выглядит авантюрой. И, наоборот, создать аутентичный Петербургу стиль под силу только крупным инвесторам.
Комментарии
Директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития исследований в недвижимости (АРИН) Екатерина Марковец:
— На вопрос об аутентичности новой архитектуры исторической застройке и роли в этом компаний-участниц проекта нельзя ответить однозначно. Если мы говорим о российском девелопере, приходится отметить, что имидж компании никоим образом не связывается с архитектурной составляющей проекта. Внимание обращается на экономическую эффективность объекта. Если проект оказывается успешным, нареканий, как правило, не возникает. Если он вызывает сомнения, то критика коснется и несоответствия нового здания окружающей среде.
Иначе обстоят дела, если к проекту привлекается иностранная компания с именем. И здесь должно быть два пути — компания либо создает уникальный объект, который сам становится достопримечательностью, либо реализует проект в тесной связи с исторической средой, по канонам окружающей застройки. Нужно четко отдавать себе отчет, что в историческом центре Петербурга реализация уникальных знаковых проектов — всегда конфликт с существующей застройкой. Но аутентичный проект вряд ли войдет в ряд архитектурных шедевров. Имидж компании пострадает, если построенные здание или комплекс окажутся вторичными, дублирующими уже использованные идеи, созданными на потребу заказчику. С другой стороны, проект может стать уникальным, если архитектурная составляющая будет первичной, а коммерческая — вторичной. В России это практически невозможно.
Градостроительный совет — орган, который дает рекомендации, решения же принимает исполнительная власть, в случае Петербурга — КГА. Однако при реализации проектов в историческом центре, особенно таких, которые ориентированы на создание чего-то нового, а не на воспроизведение исторической среды, очень важно достижение общественного согласия.
Директор геотехнического инженерного бюро ООО «ПЕТЕР-ГИБ» Сергей Сотников:
— Я родился в этом городе в 1931 году и с тех пор живу здесь непрерывно. А семья моего деда — его фамилия Печаткин — жила в городе со дня его основания. Поэтому обвинять меня в отсутствие патриотизма неправильно. Но каждый дом имеет срок службы. Он не может жить вечно, это не египетская пирамида, тем более, что он стоит на очень слабом основании и в условиях высокого уровня подземных вод. Поэтому один из главнейших факторов износа — неравномерная осадка. За счет нее дом получает прогиб, что приводит к образованию трещин. Их можно не заметить с улицы, потому что город провел программу «Фасады Петербурга». Но во дворах видно, что стены домов — в трещинах. И это один из факторов износа. Другой фактор — неграмотная эксплуатация в течение 70 лет. Коммуникации прогнили, подвалы залиты водой.
Генеральный директор ЗАО АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры» Юрий Земцов:
— В фасадах, которые воссоздаются на объекте торгового комплекса «Невский центр», произошли изменения в первых этажах. В доме 114, по причине многочисленных изменений, которым подвергалось здание, квадратные витрины в первом этаже выглядели чрезвычайно неубедительно и непрезентабельно: поднялся культурный слой. Поэтому КГИОП счел возможным воссоздать первый этаж фасада таким, каким он был запроектирован в 40 х годах XIX века. Заложенная в проекте аркада соответствует общему характеру архитектуры 114-го дома. В первых этажах 116-го дома появляются большие витрины. Здание расположено в зоне регулируемой застройки, где разрешены изменения внешнего облика первых этажей. Кроме того, возникновение витрин оправдано с моей точки зрения, как архитектора. Весь комплекс меняет назначение, он становится совершенно иным, при этом нужно сохранить как его историческую идентичность, так и отдать дань его новому функциональному назначению. Поэтому появление витрин в первых этажах закономерно.
