Собственники чаще стали идти на уступки арендаторам
Сравнение рынка складской недвижимости Москвы и Петербурга
Вячеслав ЮРЧЕНКО, ведущий аналитик компании «Эспро Девелопмент»
Во время любого кризиса больше всего страдают регионы. Логистика — не исключение. Особенно заметно это при сравнении московского и петербургского рынков складской недвижимости.
Строительство логистических комплексов девелоперы начали со столицы, где сосредоточен наибольший объем потребления. Первые складские комплексы строили сначала внутри МКАД, потом внутри бетонки, потом еще дальше. После выхода на рынок очень крупных игроков, которые стали именовать себя федеральными девелоперами, встал вопрос, куда идти дальше, в какой город? Помимо такого фактора, как населенность города, девелоперам при выборе направления приходилось учитывать и интересы международных компаний. В сформированном таким образом пуле городов миллионников на первом месте был Санкт-Петербург. На вторую столицу возлагались большие надежды, связанные с предполагавшимся бурным развитием транспортных коридоров и, в особенности, порта в Петербурге — многие компании хотели иметь центр растаможки товаров, которые идут из Европы, именно в этом городе. Но по ряду причин их надежды не оправдались.
Сегодня московский рынок считается наиболее развитым, наиболее понятным, наиболее привлекательным, потому что здесь сосредоточен основной спрос. Все остальные города, и Санкт-Петербург в том числе, отошли на второй план. Поэтому о какой-либо конкуренции в области складской недвижимости между первой и второй столицами говорить пока не приходится.
Каждый из рынков складской недвижимости, как в Москве, так и в Петербурге, имеет спрос со стороны конкретного клиента. В столице России расположено более 90 % представительств международных компаний, которые пользуются услугами складов. В Петербурге большую часть спроса на складские помещения (около 75 %) формируют местные компании. Если посмотреть на сделки по аренде за последние пять лет, то приходишь к выводу: очень мало федеральных компаний — логистических, торговых, производственных, — которые бы арендовали площади именно в Петербурге. Более того, есть точка зрения, что многие компании предпочитают и этот город обслуживать через Москву. Несмотря на то что существует понятие «логистическое плечо», предполагающее, что из одного центрального распределительного склада можно обслуживать города, находящиеся в радиусе не более 400 км. Санкт-Петербург не подходит под логистическое плечо, тем не менее, многие компании обслуживают его через склады, расположенные в Москве и московском регионе.
Местами — заморозки
Во время кризиса складская недвижимость Петербурга пострадала гораздо больше московской. В Северной столице было заморожено строительство более 1 млн кв. м складских помещений. Причем они приостановлены уже на стадии строительства. Яркий пример — комплекс «Колпино» компании «Евразия Логистик». В Москве же практически все девелоперы продолжают достраивать складские ком"плексы. Замороженных проектов в столице практически нет. Могут быть заморожены третья, четвертая очереди какого-то одного проекта. Более того, есть уже примеры сделок в этих достраивающихся комплексах. В МПК «Чехов», строительство которого началось непосредственно во время кризиса, въехали такие крупные арендаторы, как «М.Видео», Х5 Retail Group и другие. Три сделки по аренде заключены в MLP «Подольск». В Москве в декабре 2009 года была заключена самая крупная сделка на рынке: компания «Эльдорадо» арендовала 67 тыс. кв. м в МПК «Чехов».
В Петербурге сделок было очень мало. Самая крупная из них — группа компаний «Анталин», поставщик автокомпонентов для автомобильного кластера города, арендовала у MLP 10 тыс. кв. м, что, по московским меркам, совсем немного. Из последних сделок можно отметить аренду 2,9 тыс. кв. м в нашем офисно-складском комплексе класса А «Кулон-Пулково» на Пулковском шоссе. Удачное месторасположение (в двух километрах от международного аэропорта «Пулково» и в непосредственной близости от кольцевой автодороги) привлекло внимание дистрибьюторской фармацевтической компании. В настоящее время ведутся переговоры с рядом крупных фирм. Во время кризиса спрос на склады в московском регионе хотя и понизился, но остался на вполне приличном уровне. По данным компании Knight Frank, сегодня спрос на склады в московском регионе составляет 1 млн кв. м. Компании пока не идут на заключение сделок, они присматриваются, ищут более выгодные варианты, смотрят на развитие макроэкономической ситуации. Ждут момента, когда станет понятно, что кризис закончился и начался подъем, и тогда пора будет подумать о развитии собственной компании. Этот миллион квадратных метров может быть реализован в течение следующих двух-трех лет. Сейчас на рынке вакантно порядка 500 тыс. кв. м. Если добавить те проекты, которые сейчас находятся на стадии строительства, то получится еще 500 тыс. кв. м. Фактически, предложение на два-три года будет составлять 1 млн кв. м. Спрос также будет 1 млн кв. м. Новых проектов не будет. В течение двух-трех лет предложение и спрос уравновесят друг друга, и на рынке снова образуется дефицит складских помещений. Таким образом, мы видим, что последствия кризиса в Москве не так уж страшны для складской недвижимости.
В Петербурге свободно, по данным компании Colliers, около 360 тыс. кв. м площадей в складских качественных комплексах, однако спрос на эти площади минимален, и неизвестно, как скоро он восстановится.
Спрос на складские помещения в городе и окрестностях формируют компании, которым нужны площади от 500 до 1000 кв. м. В Москве компании в среднем арендуют
5 тыс. кв. м, поэтому и ставки у девелопера, который сдает 500 кв. м, и девелопера, который сдает 5 тыс. кв. м, будут разными. Сравнивать в таком случае размеры арендных ставок не совсем правильно. Что касается Москвы, то в определенный момент ставки были очень высокими и доходили до $140 за 1 кв. м. Сейчас они стабилизировались. И базовые ставки, то есть те, которые девелопер предлагает арендатору в первый раунд переговоров, находятся на уровне $110 за 1 кв. м. В Петербурге эта базовая ставка составляет примерно $100. При этом сейчас договоры аренды заключаются таким образом, что на первые несколько лет клиент получает скидку. До кризиса ставки были одинаковыми — примерно $130. Соответственно, из-за кризиса ставки снизились больше. Площади на комплексе «Кулон-Пулково» сдаются по среднерыночным ставкам для складских комплексов класса А.
Я к вам пришел на 10 лет поселиться
Сроки договоров аренды складских помещений всегда были достаточно большими. Если аренда офиса площадью 20 кв. м связана с небольшими издержками (купить один стол, один компьютер и два телефона), то компания арендует складское помещение, находящееся в современном комплексе, где высота потолков 12 м и площадь — несколько тысяч кв. м. Вложения будут гораздо больше. Инвестиции в оборудование исчисляются сотнями тысяч долларов. Договоры аренды таких помещений заключаются на большой срок — как правило, не менее пяти лет. Если клиент принимает решение об аренде склада, то рассчитывает проработать на нем долго, чтобы отбить хотя бы те вложения, которые он сделал, арендуя помещения. Сейчас предлагаются выгодные условия для аренды, низкие ставки, много уступок со стороны девелопера, поэтому компания, которая всерьез и надолго собирается работать и заниматься своим профильным бизнесом, старается заключить по возможности максимально долгий договор, чтобы зафиксировать те выгодные арендные ставки, которые есть сейчас. Существуют примеры договоров, которые заключены на 7, а то и на 10 лет.
Что касается ротации арендаторов в логистических центрах, то она невелика как в Москве, так и в Петербурге. Объясняется это просто: рынок складской качественной недвижимости развивается всего несколько лет, первые комплексы стали появляться в 2005–2006 годах, а бум пришелся на 2008–2009 годы, таким образом, арендаторы въехали туда недавно, и срок арендных договоров у них еще не истек. Долгосрочный характер заключаемых договоров аренды не предполагает активную ротацию. Если арендатор захочет уйти из комплекса, то он будет вынужден заплатить существенные суммы штрафных санкций. Конечно, кто-то из арендаторов обанкротился, кто-то сократил занимаемые площади, однако всерьез о ротации говорить еще рано.
Во время кризиса собственники становятся более гибкими и чаще идут на уступки арендаторам.
Долгое прощание с вакантными площадями
Что ожидает складские рынки Москвы и Петербурга? В столице уровень вакантных площадей в ближайшие год-полтора будет уменьшаться. Показатель уровня вакантности для хорошо развитого стабильного рынка составляет 5–7%. Сейчас свободные площади составляют 20–25%, вакантность будет постепенно снижаться, и введенные в эксплуатацию комплексы заполнятся арендаторами.
Количество сделок по аренде складских помещений в московском регионе будет увеличиваться также благодаря компаниям, которые создают так называемые единые распределительные центры. Большинство компаний, как иностранных, так и российских, создают распределительные центры в московском регионе. Аренда крупных складов, рассчитанных на то, чтобы обслуживать через них всю Россию, города, в которых представлены компании-арендаторы, в итоге может привести к тому, что и Петербург будет обслуживаться тоже из этих распределительных центров.
В ближайшие два года девелоперы практически не будут запускать новые проекты. Уровень ставок, скорее всего, останется стабильным. Хотя, если будут заключаться сделки по аренде, ставки, возможно, будут корректироваться в сторону небольшого увеличения. Можно также предположить, что в московском регионе будет очень низкая активность со стороны иностранных инвесторов. Активно будет развиваться рынок управляющих компаний, причем как на уровне facility management, так и на уровне property, а может даже и asset management.
В Петербурге события будут развиваться примерно по такому же сценарию, но в несколько замедленном темпе. Сейчас доля вакантных площадей здесь значительно выше, чем в Москве, и относительный спрос на эти площади меньше. Спрос на новые площади в Петербурге появится, но позже, чем в столице. И, повторим, повышение спроса будет проходить здесь более плавно, чем в Москве.
Таким образом, восстановления рынка складских помещения в Санкт-Петербурге следует ждать не ранее, чем через три-четыре года.
