Девелоперы создают альянсы
Объединение повышает капитализацию объектов
Ирина КИРИЛЛОВА
Перед новым годом руководитель холдинга RBI Эдуард Тиктинский заявлял, что финансирование строительной сферы сократилось. До кризиса эта отрасль давала значительные объемы поступлений в бюджет. Уже в первые дни кризиса строительство наряду с банковским сектором было отнесено к областям повышенного риска.
ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ ВЕРНУЛИСЬ
Проектное финансирование прекратилось вместе с притоком инвестиций в российскую экономику, в выигрыше остались девелоперы, которые привлекали сторонние средства в капитал компании или проектов. Деньги дольщиков перестали поступать с ужесточением условий банковского кредитования и увеличением процентных ставок, сократился объем ипотечных сделок.
В марте по сравнению с концом декабря, когда продажи строителей стремились к нулю, покупатели активизировались. Причин несколько – колебания курсов валют, отложенный спрос, накопившийся с сентября по декабрь 2008 года, когда население занимало выжидательную позицию, а также стремление сохранить средства, вложив их в одну из самых твердых валют. Ситуация со средствами банков и инвесторов осталась прежней – их не хватает для нормального функционирования строительного рынка. Поэтому многим его участникам приходится решать вопросы не развития, а выживания.
Какова же динамика продаж в конце марта? По данным аналитиков некоторых компаний, их продажи выросли на 70% по сравнению с концом 2008 года. При этом абсолютным хитом 2009 года становится жилье. На рынке коммерческой недвижимости продолжается падение доходных показателей: снижаются цены, арендные ставки, уровень заполняемости действующих объектов. По прогнозам аналитиков, арендные ставки еще не скоро вернутся на докризисный уровень: даже их двукратное снижение по результатам расчетов потенциальных инвесторов не дает достаточной доходности. В итоге многие девелоперы отказываются от реализации проектов коммерческой недвижимости или перепрофилируют коммерческие площади под жилье.
ГОТОВОЕ ЖИЛЬЕ В ДЕФИЦИТЕ
По информации аналитиков RBI, объем предложения на рынке жилья в начале 2009 года существенно сократился по сравнению с показателями прошлых лет. В феврале квартиры продавались в 230 объектах типового жилья, 52 из которых уже сданы в эксплуатацию. К примеру, в четвертом квартале 2005 года в продаже было 411 объектов, в первом квартале 2006-го – 344, а в первом квартале 2007-го – 284. Говоря о товарном запасе в продаже, можно называть объем 1636 тыс. кв. м, из которых около тыс. кв. м – зона риска, объекты, находящиеся на стадиях «забор» и «нулевой цикл». Сегодня, когда работы на многих объектах приостановлены, не очевидно, продолжится ли возведение заявленных строек.
Жилье в высокой степени готовности – то, что интересует покупателей в первую очередь, при этом больше его не становится. С учетом активности покупателей в январе-феврале текущего года запаса объектов высокой степени готовности хватит максимум до мая, а далее рынок столкнется с острой нехваткой предложений. Одно из последствий этого – рост цен.
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПАДАЕТ
По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), его себестоимость снизилась на 9%. Такое положение можно считать закономерностью, поскольку многие годы до этого себестоимость росла. Вместе с тем падение индекса РЦЦС не означает, что цены должны резко упасть. Ведь проекты, реализуемые сегодня, были заложены как минимум год-два назад, земля для них была приобретена по тогдашним ценам, отчисления на инфраструктуру, закупка стройматериалов – все это было профинансировано до кризиса, в прежних ценах. Что касается маржи застройщиков, то в текущих рыночных условиях говорить о том, что прибыль достигает 300% – нелепо. На докризисном рынке массового жилья его прибыльность достигала 7–10%, сегодня она составляет 0–5%. Многие строители смирились с тем, что часть проектов придется реализовывать с убытками.
ТУМАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ
Перспективы многих проектов пока туманны. Острая нехватка финансирования остается главной проблемой застройщиков. Очевидно, что в нынешних условиях девелоперы будут завершать начатые проекты. Предсказать объемы ввода новых проектов, например, в 2009 году, сложно, слишком много неопределенностей.
– На наш взгляд, ситуация начнет постепенно стабилизироваться со второй половины 2009 года, – говорит Эдуард Тиктинский. – Однако крупные проекты, предполагающие комплексную застройку территорий, вряд ли будут выведены на рынок в 2009 году. В условиях финансового кризиса для большинства девелоперов это неподъемные объемы затрат. Сегодня, когда сокращаются объемы продаж и застройщики ориентированы на оптимизацию своих расходов, свободных денег в таком количестве нет. Скорее всего, город увидит эти проекты к 2010–2011 годам.
В условиях ограниченности банковских ресурсов девелоперам необходимо искать альтернативные решения и подходы. Одно из решений, способных спасти рынок, – создание альянсов между его участниками. К примеру, многие компании обладают запасом земельных участков, но не способны в сегодняшних условиях осуществить проект за счет собственных средств или привлечь кредит под его реализацию. Они могут создать альянс с другим игроком рынка, который профинансирует проект. Все предпосылки для образования подобных структур уже есть. Создание совместных предприятий будет способствовать вовлечению в оборот новых участков, которые сейчас являют собой замороженные земельные активы компаний.
