Дебаты вокруг тысячи домов
Малоэтажное строительство в фокусе внимания
Ирина ИКОННИКОВА
В соответствии со статистикой круг приобретателей малоэтажного жилья узок. Спрос есть в основном на объекты класса элит. Но в условиях дефицита земельных участков ИЖС под коттеджную застройку раскупаются земли сельхозназначения, а финансовые структуры разрабатывают программы загородной ипотеки. Об этом шла речь на конференции «Загородное малоэтажное строительство – вектор развития Ленинградской области».
СДЕЛКА ЧРЕВАТА ПОСЛЕДСТВИЯМИ
Около половины вводимых жилых площадей в регионе в год приходится на малоэтажные индивидуальные жилые дома. Объемы продаж – 800–1200 объектов в год. Такая картина позволяет предположить, что рынок не столь велик, как представляется по отчетам консалтинговых компаний в сфере недвижимости. И все-таки не надо забывать, что сами инвесторы оценивают рентабельность малоэтажного строительства на уровне 30–70% (см. «Территория бизнеса» №№ 4, 5 '2008). А эксперты указывают на проводимую государством политику сотрудничества с инвесторами малоэтажного строительства в области реализации приоритетных национальных проектов (см. «Территория бизнеса» № 7 '2008).
Одна из самых актуальных для инвесторов тем, которые освещались на конференции, – приобретение земель сельхозназначения под инвестиционные проекты. Комментировала ее старший юрист «ЮНИКОМЛИГАЛ Раша» Дарья Кляровская:
– Прежде чем решиться приобретать землю сельхозназначения под коттеджную застройку, следует тщательно исследовать вопрос о возможности ее перевода в другую категорию. Закон предусматривает подобные прецеденты лишь в исключительных случаях. Основная проблема, возникающая при попытке проведения такого перевода, – это обоснование. Сегодня инвесторы предпочитают изменять вид разрешенного использования земли. В рамках одной категории – земли сельхозназначения – существует несколько видов разрешенного использования, в частности дачное некоммерческое партнерство. Решение такого рода принимается на более низком административном уровне, чем решение о переводе земель в другую категорию.
Отказ на изменение вида разрешенного использования может служить формальным основанием для оспаривания такого решения в суде. Хотя подобные случаи редки. Законом предусмотрено право владельца самостоятельно менять вид разрешенного использования земель с уведомлением соответствующих структур. На практике это означает необходимость обратиться за разрешением, которое, скорее всего, будет дано.
Существует несколько видов сделок с землями сельхозназначения. Самый распространенный сегодня – передача земельных участков и долей из земель сельхозназначения (или прав на них) в качестве вклада в основной капитал обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ. Это наиболее распространенный и с точки зрения налогообложения наиболее оптимальный вид инвестирования в земельные участки сельхозназначения. При этом инвесторы забывают, что такую сделку можно оспорить. Не исключено, что в суде будут предприняты попытки доказать ее истинное содержание – куплю-продажу земли. С юридической точки зрения самой прозрачной является прямая продажа. Но она замыкается на необходимость получения отказа правительства Ленобласти от преимущественного права, которое закреплено законом. Это влечет за собой увеличение суммы сделки и временные потери. При этом нет гарантии, что такое разрешение будет получено. Поэтому на практике прямая продажа земельных участков сельхозназначения с получением отказа достаточно редка.
Еще один вид сделок – дарение (безвозмездная передача) земельных участков и земельных долей из земель сельхозназначения. Здесь важно, что при дарении не работает институт добросовестного приобретателя. Если будет доказано, что первоначальный собственник земельного участка совершил сделку с нарушением закона, не имея права на продажу этой земли, в случае дарения такая земля в порядке реституции будет возвращена первоначальному собственнику.
Основные риски инвестора при сделках с землей предполагают анализ статуса компании-владельца земельного участка сельхозназначения. Что конкретно может выявить такая проверка? Например, отсутствие протоколов об избрании исполнительного органа компании. Это означает невозможность подтвердить действительность полномочий исполнительного органа компании при совершении сделок. А значит, и действительность самой сделки оказывается под угрозой.
При приобретении участка земли сельхозназначения инвестор может столкнуться с отсутствием Реестра акционеров в акционерном обществе. При этом «косвенная продажа» недвижимого имущества (продажа через отчуждение акций) невозможна. Прежде в Реестр акционеров должны быть внесены сведения о собственниках акций.
Другие риски – отсутствие требуемых согласий (других участников общества, супругов и/или общества) на совершение сделок с долями в уставном капитале ООО или АО. Кроме того, может отсутствовать согласие уполномоченного органа управления на сделку в отношении объекта недвижимости. Если были совершены ошибки в процессе его приватизации, это также влечет за собой юридические последствия.
В самих характеристиках земельного участка может заключаться его несоответствие целям планируемой деятельности. Поэтому перед приобретением участка необходимо проводить проверку прав и статуса компании, которая им владеет.
ИПОТЕКА НА ЗАГОРОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ РАЗВИВАЕТСЯ
Об ипотечном брокеридже на рынке загородной недвижимости на конференции говорила директор Санкт-Петербургского отделения холдинга «Миэль» Мария Сорокина:
– Для финансовых структур, другими словами – банков, принимающих решения о предоставлении ипотечной программы, предмет залога со стороны заемщика – земельный участок. На участке могут быть жилой дом (коттедж), жилой объект незавершенного строительства, таунхаус, садовый или дачный дом. Право собственности на все эти объекты должно быть подтверждено документально. Банковское сообщество выдвигает определенные требования к строению.
Кредиты под залог земельного участка возможны, причем на любые цели, в том числе на строительство. Сегодня собственнику земельного участка возвести на нем строение и получить ипотеку намного интереснее, чем брать ее под квартиру. Себестоимость такой постройки меньше, чем затраты на квартиру, а жить в доме площадью 100 квадратных метров намного приятнее, чем в условиях ограниченных площадей городских квартир.
Процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку загородной недвижимости колеблются от 10,5 до 12,5% годовых в валюте и 12–14% годовых в рублях. Подчеркивается, что речь идет об участках ИЖС со строением, отвечающим перечисленным требованиям. Ставки меняются в зависимости от формы подтверждения доходов заемщика, срока кредитования, первоначального взноса, валюты кредитования. Также в некоторых банках ставка зависит от ограничений по долгосрочному погашению. Ставки по загородной ипотеке варьируются и в зависимости от завершенности строительства. На этапе строительства они могут быть до 13,5% в рублях и 12,5% в долларовом эквиваленте. После получения прав собственности, в зависимости от срока кредита – 12–12,5% в рублях и 10,5–11,5% в долларах США. Сумма – от 250 тыс. до 75 млн рублей, сроки кредита – до 30 лет.
Интересна диаграмма (см. страницу в формате pdf), иллюстрирующая потребности клиента. Сегодня 70% потребителей загородной ипотеки обращаются в банки для приобретения вторичной загородной недвижимости, из них 80% – за кредитами на дома в садоводствах. Финансовые структуры начали предлагать ипотечные продукты на приобретение домов в садоводствах около полугода назад. На положительное решение влияет высокая степень кредитоспособности клиента. 10–15% клиентов обращаются за приобретением недвижимости в коттеджных поселках экономкласса, за земельными участками – 15% заемщиков.
При заключении ипотечной сделки на объект загородной недвижимости встречаются подводные камни. Около 70% коттеджных поселков с точки зрения документов не позволяют аккредитовать застройщика и объект в банке. Проблема состоит в отсутствии межевания отдельных участков под клиентов – земля в поселке оформлена единым пулом. Для банка это означает отсутствие предмета залога. Встречаются случаи, когда нет документальной связи между владельцем земли и застройщиком-инвестором. Такого рода документы банки рассматривают очень неохотно. Основная проблема для получения ипотечного кредита – длительное оформление документов. Бывает, что оформление прав собственности на объект занимает более 12 месяцев в многомерной цепочке согласующих инстанций.
Из позитивных трендов на рынке загородной ипотеки можно назвать снижение процента первоначального взноса с 30 (несколько лет назад) до 20% сегодня. Предлагается более широкий спектр программ приобретения недвижимости в садоводствах и дачных некоммерческих партнерствах, есть возможность аккредитации объектов и застройщиков по коттеджным поселкам, увеличиваются суммы кредита, появились программы по «ломбардным кредитам», когда можно заложить недвижимость и получить кредит либо на строительство, либо на другие цели.
На конференции обсуждались и другие темы – закон о бесплатном предоставлении земельных участков гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства, закон о содействии развитию жилищного строительства и прочие аспекты развития рынка малоэтажного строительства.
