Деревянный рай ждет владельцев
Власть одобряет – население не покупает
Ирина КИРИЛЛОВА
Дедовские способы подготовки древесины для строительства уступают место современным технологиям. Отечественные инвесторы коттеджных поселков, которые производят продукцию для деревянного домостроения, успешно конкурируют на рынке региона с известными импортными брендами. Но не за счет потребительского спроса большинства населения.
ВСЕ МЫСЛИМЫЕ ГРАНИ ДЕРЕВА
По мнению руководителя загородного отдела Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, сегодня на рынке малоэтажного домостроения представлено 32% поселков, где при строительстве используется дерево в различных формах. Это оцилиндрированное бревно, клееный брус, клееное бревно и другие. Коммерческий директор ЗАО «Гринсайд» Ирина Галицкая считает, что в общей структуре предложения доля деревянных домов составляет 40%.
Ольга Трошева отмечает, что наибольшее распространение в деревянном домостроении получило строительство из цельного бревна и клееного бруса. На их долю приходится 22 и 24% соответственно от общего количества поселков. Реже встречается оцилиндрированное бревно (9%), строганое (2%) и лафет (2%). Остальные варианты домостроения предполагают комбинации дерева и строительных материалов, таких как: бревно + кирпич (4%), брус + пенобетон (20%), панель-каркас + клееный брус (16%), фахверковые дома с использованием LVL-бревна (7%). Часто встречается комбинация пенобетона и кирпича в сочетании с деревом. Это вызвано растущей популярностью домов архитектуры «шале».
Дерево в основном используется для возведения домов бизнес-класса. Если говорить о технологиях создания дома, то панельно-каркасная технология строительства – самая дешевая. К тому же она позволяет сократить временные затраты на сборку коттеджей и сдавать объекты в минимальные сроки. Распространено мнение, что эта технология применяется для создания домов среднего и эконом-класса. На самом деле встречаются выполненные по ней варианты коттеджей бизнес-класса. Различные методы качественной внешней и внутренней отделки позволяют повышать цену подобных предложений.
Ирина Галицкая подчеркивает, что на стоимость работ по строительству дома влияет большое количество факторов. Это архитектурное и конструктивное решение постройки, состав грунтов местности, где будет возводиться здание, наличие внешних инженерных коммуникаций, а также выбор заказчиком тех или иных общестроительных материалов. Например, только архитектурная составляющая объекта из клееного бруса может определять ценовой диапазон предложения от 11 500 до 14 000 рублей за 1 кв. м площади дома. Такой разброс цен объясняется тем, что существует зависимость объема использования материала от заданных параметров, а именно – высоты потолка, количества несущих перегородок, размеров оконных проемов и других. Стоимость сданного и готового к эксплуатации дома из клееного бруса под ключ находится в пределах от 39 000 до 70 000 рублей за 1 кв. м площади дома.
ПРОИЗВОДИТЬ ИЛИ ЗАКУПАТЬ У ПРОИЗВОДИТЕЛЯ?
Ольга Трошева отмечает, что всего 6% инвесторов в регионе Санкт-Петербург – Ленинградская область имеют свои деревянно-строительные производства. Это компании «Стинком», «Гринсайд», «Содружество», «Тимбер Продукт», «Невская Домостроительная Компания» и Honka. Ирина Галицкая называет около десяти иностранных производителей клееного бруса – Honka, Honkatalot, Vuokatti, FINNLAMELLI OY, Rovaniemi, Kontio и другие.
По данным Ольги Трошевой, 76% от общего объема деревянного домостроения занимают дома, произведенные в России из российских материалов. 20% – это дома из финской сосны и лиственницы финского изготовления. И небольшая доля, порядка 4%, приходится на дома, сделанные в Германии и Австрии. Ирина Галицкая отдает только финским компаниям, присутствующим в регионе, около 20% рынка деревянного домостроения.
– Импортные дома безусловно дороже из-за применяемых систем обработки и сушки бревна, а также его транспортировки, – говорит Ольга Трошева. – Производители уровня компании Honka в структуре ценообразования учитывают факторы возраста бревна и места произрастания дерева. Такие дома сегодня являются самыми дорогими, но и самыми качественными. Цены на российские дома ниже, однако нельзя утверждать, что это обусловлено их качеством. На ценообразование влияют методы обработки и сушки дерева при производстве материалов для домостроения. Высокотехнологичные методы обработки и сушки – например, процесс обработки дерева в сушильных камерах на производстве Honka – увеличивают стоимость конечного продукта. Есть российские компании, продукция которых не уступает по качеству финской, так как производственный цикл основан на финских технологиях. Но многие российские компании применяют старый народный способ естественной сушки, когда бревно лежит на воздухе в течение полугода. Цены на такие предложения ниже.
Ирина Галицкая отмечает, что российский производитель за счет более низких цен набрал значительные обороты. За 2008 год спрос на деревянное домостроение возрос на 30% (при цене 1,1 тыс. евро за 1 кв. м готового дома). Среди российских представителей деревянного домостроения по параметру высокотехнологичности производства наиболее выделяются «Русь» (Петербург), «Питервуд» (Петербург), Сокольский Док (Вологда), «Гринсайд» (Петербург), ООО «Тамак» (Тамбовская обл.), ТД «Вишера» (Москва), «Тимбер продукт» (Петербург) и другие.
– Отечественные производители не только применяют новейшие технологии, но и усовершенствуют их, – говорит исполнительный директор ассоциации «Загородная недвижимость» Владимир Майоров. – Мне известен пример, когда на производстве была создана инновация в области соединения конструктивных частей дома. Эта находка делает постройку более устойчивой и долговечной. Некоторые покупатели коттеджей в Петербурге и Ленинградской области по-прежнему верят в исключительное качество импортной продукции. На мой взгляд, такие предпочтения основаны на недостатке информации.
Напомним, что к моменту этого разговора законодательно ограничен экспорт необработанной древесины. Экспортировать можно готовое изделие, а таможенные пошлины на его вывоз значительно выше, чем на необработанный продукт. Таким образом, отечественный производитель получил свое долгожданное преимущество.
ЗЕМЛИ ВСЯКИЕ НУЖНЫ
На первый квартал 2008 г. в Петербурге и Ленинградской области общее количество коттеджных поселков как реализованных, так и находящихся в продаже достигло свыше 160–170, при этом на стадии проектирования находилось еще 48 поселков. В настоящее время количество строящихся и введенных в эксплуатацию предложений превышает 200.
На сегодняшний момент на рынке предложение инженерно подготовленных земель под коттеджную застройку недалеко от города, с хорошими ландшафтными характеристиками, имеющих статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) сводится к минимуму.
Поселки на землях дачного некоммерческого партнерства востребованы рынком меньше, чем на землях ИЖС.
Это объясняется удаленностью земель дачного некоммерческого партнерства от города. Многие небольшие компании и частные инвесторы продолжают осваивать скромные наделы с целью дальнейшей продажи участков под застройку (в таком направлении осваиваются, например, Приозерский и Выборгский районы). Рентабельность таких проектов довольно высокая. Однако рентабельность проектов строительства коттеджных поселков на удаленных землях в статусе дачного некоммерческого партнерства резко снижается за счет расходов девелопера на создание инженерной инфраструктуры.
Инвесторы продолжат массовое освоение севера Ленинградской области – Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов.
Основные территории, пользующиеся на сегодняшний момент спросом, – земли вокруг водоемов Выборгского и Приозерского направлений под дачную застройку, земли во Всеволожском районе, расположенные в зоне 5–30 километров от города (под крупномасштабные проекты, где будет формироваться предложение как коттеджной, так и других типов малоэтажной застройки).
Дефицит предложения сохраняется в сегменте поселков класса элит. Что касается эконом-класса, то предложение превышает спрос. Как правило, даже скромная цена такого домовладения остается недоступной большинству населения, и инвесторы подвергаются большим рискам. Это обусловлено высокой составляющей дополнительных расходов в структуре цены дома. К этой категории относятся, например, расходы на стимулирование чиновников при прохождении общестроительной документации по инстанциям. Разумеется, они закладываются в стоимость конечного продукта. Поэтому домостроение эконом-класса обходится дороже, чем это показывали расчеты экспертов федеральной программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
В рамках этой программы реализован первый проект доступного деревянного жилья – поселок Новая Ижора. Эксперимент решил проблемы диалога инвесторов с властью. Новая Ижора программой «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» была объявлена частью приоритетного национального проекта (см. «Территория бизнеса № 4 (19) `2008). Реализовывался эксперимент на 185 га, приобретенных инвестором– компанией «Балтрос» – на вторичном рынке и на собственные деньги. Государственная поддержка выразилась в содействии нескольких комитетов городской администрации в подготовке и согласовании разрешительной документации. Тем не менее, по итогам реализации эксперимент признан успешным. По словам Владимира Майорова, результатом стало Постановление Правительства РФ № 234 от 3 апреля 2008 года, которое регламентирует отношения бизнеса и власти в вопросах реализации проектов малоэтажного доступного жилья.
