#7-8 (56-57) 2011

Дешевле, чем приобретение недвижимости в новостройках Москвы. Готовые новостройки москвы.

Лизинг недвижимости

Перспективы роста, несмотря на проблемы, очевидны

Илья ТИТОВ

Такое популярное в Европе направление деятельности лизинговых компаний, как лизинг коммерческой недвижимости, в России по-прежнему неразвито. Но, несмотря на все факторы, мешающие этому развитию, специалисты утверждают, что этот сектор – один из самых перспективных.

Доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается весьма незначительной. Перечень проблем, мешающих продвигать данную услугу, замечателен своим разнообразием. Но – по порядку.

По мнению генерального директора ЗАО «ЗЕСТ» Андрея Пушкарева, одним из основных моментов, влияющих на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и той стоимости, по которой он учитывается на балансе предприятия-продавца.

Реально недвижимость продается за сумму, значительно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимости у продавца возникает обязанность выплатить сумму налогов (налог на прибыль и НДС), которая составляет около трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.

Другой не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Так, по закону договор лизинга является основным и заключается, как правило, перед договором поставки. Договор купли-продажи заключается во исполнение договора лизинга, а особенности регистрации недвижимости требуют их одновременной регистрации.

Кроме того, в законе о лизинге сказано, что земля не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится отдельно заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это обстоятельство также увеличивает сроки заключения сделки.

Как замечает Андрей Пушкарев, специфика лизинга недвижимости заключается в первую очередь в том, что приходится работать с абсолютно разными объектами, каждый из которых по физическим параметрам на 90–95% уникален. А если принять во внимание не только правовую составляющую сделки, но еще и ее ретроспективу, то получается, что абсолютно каждый объект уникален и разработка некоей «универсальной специальной программы» изначально обречена на провал.

Кроме того, параметром, сильно влияющим на объемы заключаемых сделок, является невозможность предъявления к зачету НДС в том случае, если продавцом недвижимости является физическое лицо либо компания – неплательщик НДС.

Как известно, лизинг более привлекателен, чем кредит. В том числе потому, что в отличие от случая с кредитом лизингополучатель становится собственником имущества лишь после окончательного расчета с лизингодателем. До этого он арендует имущество, все лизинговые платежи относит на себестоимость, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль, а применяемая ускоренная амортизация уменьшает его дополнительно. Кроме того, налог на добавленную стоимость, входящий в число лизинговых платежей, впоследствии возвращается компании. Излишне говорить, что получатель кредита лишен возможности воспользоваться указанными бонусами.

Особенно проявляются преимущества лизинга при длительных сроках договоров – на 6–8 лет. Современная практика говорит о том, что подобные сделки уже заключаются.

Несмотря на все сложности, участники рынка не сомневаются, что лизинг недвижимости начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит отступить проблемы на второй план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.

Подобная уверенность обусловлена многими факторами. Главным из них, по мнению Андрея Пушкарева, выступает рост цен на недвижимость, следствием этого роста является как увеличение арендной платы, так и сокращение количества людей, способных купить недвижимость. Тенденция динамики цен на недвижимость за последние годы и анализ состояния рынка недвижимости не дают повода говорить о стабилизации, и тем более о падении цен на недвижимость. Одновременно с этим спрос на нее только возрастает. Причем многие бизнесмены расположены приобретать помещения, где находится их компания, в собственность, нежели арендовать их.

Услугами лизинга недвижимости заинтересовалась и администрация Санкт-Петербурга. Городской Фонд имущества совместно с несколькими лизинговыми компаниями («Балтинвест», «Зест», «Глобус-Лизинг», «Номос-лизинг») разработали специальную программу, которая реализуется в ключе государственного проекта поддержки малого и среднего бизнеса. Программа предусматривает приобретение субъектами малого и среднего бизнеса объектов нежилого фонда на торгах. В том числе посредством лизинга. К сожалению, до сих пор данная программа практически не работает, количество сделок даже не стало двузначным. Причина, видимо, в том, что даже Государственная Дума до сих пор не приняла соответствующие акты о возможности преимущественного выкупа помещений их арендаторами.

Как замечает Андрей Пушкарев, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. А сочетание рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот механизм даже достаточно привлекательным.