Архив журнала » #6 (21) август 2008 » Экономика » ТРК развиваются вокруг магистралей

ТРК развиваются вокруг магистралей

КАД привлекает девелоперов

Ирина КИРИЛЛОВА

Реализация крупных городских инфраструктурных проектов дала толчок развитию рынка торговой недвижимости. Но сегодня девелопер при покупке участка не довольствуется только его близостью к ведущим транспортным магистралям.

Исследования Colliers International конца 2007 года показывали сокращение объемов строительства торгово-развлекательных комплексов (ТРК), снижение ставок капитализации и заполняемости объектов. Однако в контексте масштабных инфраструктурных проектов, заявленных в регионе Санкт-Петербург – Ленинградская область, некоторые аналитики придерживаются других мнений. Генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский считает совершенно очевидным, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга в сегменте торговых площадей перешел на новый качественный этап развития, при котором превалирующими условиями выживания стали качественные показатели проекта. Притом что сокращаются объемы ввода новых площадей (что совершенно нормально и логично), заполняемость объектов не снижается. Спрос на качественные площади по-прежнему высок, в основном ТРК имеют не более 7–10% пустующих площадей в объекте (чаще всего это связано с переездом или сменой арендаторов). Интерес иностранных инвесторов не ослабевает, а даже, наоборот, усиливается. Это можно объяснить тем, что условия игры в сфере качественных проектов стали более прозрачными и понятными, в некоторых пунктах приблизились к европейскому пониманию ведения бизнеса.

Олег Здрадовский отмечает такой немаловажный тренд, как более тщательное отношение к предпроектной подготовке (анализ рынка, оценка локации, разработка концепции). Пару лет назад эксперты и специалисты были уверены в беспроигрышности любого проекта в районе КАД, складывалось впечатление, что сочетание этих букв действовало на девелоперов и инвесторов как магическое средство, провоцируя покупать и развивать любые участки земли. Теперь же собственники действуют более рационально, учитывая не только приближенность КАД, но и собственно возможности строительства удобных съездов, окружение, конкуренцию и т. д. Особое внимание инвесторов вызывают съезды. По мере ввода в эксплуатацию торговых центров, расположенных вокруг КАД, возрастает трафик на магистралях, расположенных на выездах из города. У нашей КАД, в отличие от Московской кольцевой, есть ограничение по развитию съездов: они разрешены на расстоянии не менее пяти километров от ближайших развязок. Это значительно ухудшает транспортную инфраструктуру микрорайонов, расположенных вдоль КАД. По информации Олега Здрадовского, инвесторы ТРК разрабатывают проектировочные решения съездов и их строительство за собственный счет. При этом порой требуется детальное и грамотное обоснование наличия как самого съезда, так и всего проекта торговой недвижимости, к которому данный съезд необходим.

– Как вариант можно рассматривать объединение усилий нескольких соседствующих участков и выведение транспортного полотна не индивидуально, а на общую территорию, а потом расписать логистику движения непосредственно между собой, – говорит Олег Здрадовский. – Последнее, что может сыграть важную роль при принятии положительного решения, это статус проекта как стратегического для развития Петербурга и ЛО.

Северная часть восточного полукольца КАД сегодня рассматривается специалистами многих консалтинговых компаний как наиболее перспективная. Маркетологи Praktis Consulting & Brokerage еще год назад заявляли об оживлении рынка ТК в связи с вводом восточного полукольца КАД и активности девелоперов на его северном направлении. Они считали, что экономически благополучное население ближайших спальных районов и коттеджных поселков Курортного, Выборгского и Всеволожского районов создает потенциальный спрос на товары. Сегодня, по данным Terra Direction, на этом направлении ведется строительство второй очереди ритейл-парка «Северный молл», открытие которой планируется в начале 2009 года. Однако, по некоторым оценкам, ее ввод в эксплуатацию произойдет не ранее чем в середине или в конце 2009 года. Другой крупный проект – МФК «Осиновая Роща», первая очередь которого предположительно заработает в 2008 году, вторая – в 2010-м.

В южной части восточного полукольца наиболее интенсивно развивается зона Московского – Пулковского шоссе, указывает Олег Здрадовский. Вначале данную территорию рассматривали с точки зрения перспективности инвестиций в сектор офисной и складской недвижимости, развивались именно эти направления. Но сегодня развиваются проекты и в сегменте торговли.

В ГОРОДЕ – ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ, ЧЕМ НА КАД
Управляющий партнер Агентства развития исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский оценивает иначе интенсивность деятельности девелоперов на КАД:

– Несмотря на несомненный успех обеих комплексов «Мега», кольцевая еще не стала местом притяжения для торговых центров, – говорит он. – Проекты пока остаются заявленными или находятся на ранней стадии реализации. КАД в качестве места, куда можно быстро добраться, на сегодняшний момент не выдерживает критики – спорадически возникающие пробки, мало развязок. И главное, пока в самом Петербурге не закончатся места, удовлетворяющие девелоперов, активного освоения территорий около КАД не будет.

Однако, по его словам, часть из заявленных ТРК интегрирована в многофункциональные проекты, включающие в деловую и жилую застройку. Примеры – Евроград, Кудрово. И в этих проектах деловая и жилая застройка генерирует постоянный поток покупателей, который станет дополнением к проезжающим по КАД. Поэтому перспективы у таких проектов есть.

Управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин считает, что сегодняшняя ситуация с КАД – это некоторая общая (не во всем точная) модель будущего поведения рынка недвижимости и земельных участков вокруг Орловского тоннеля и ЗСД.

Аналитики уже сегодня отмечают рост цен на землю вокруг данных транспортных магистралей.

– Орловский тоннель даст импульс к развитию проектов качественной офисной недвижимости высокого класса, – отмечает эксперт. – Стоит ожидать появления новых крупных проектов торговой недвижимости. То же самое будет происходить и с проектами вокруг ЗСД. На него уже сегодня туго завязан один из самых крупных проектов жилой недвижимости – «Морской фасад», расположенный на намывных территориях Васильевского острова. Фактор ввода ЗСД поможет преодолеть изолированность Васильевского острова, сделать его более доступным и привлекательным для деловой аудитории. Это станет импульсом к строительству офисной недвижимости. Кроме того, следует предположить, что жилье на прилегающих территориях будет пользоваться большим спросом и дорожать.

С другой стороны, подчеркивает Дмитрий Золин, сегодня риски девелоперов по реализации крупных офисных проектов вдоль Орловского тоннеля и Западного скоростного диаметра достаточно высоки.

– Итоги концессионных конкурсов не подведены, и сроки запуска проектов Орловского тоннеля и ЗСД могут неоднократно сдвигаться, – говорит он. – Поэтому открытие прилегающих к данным транспортным магистралям объектов будет откладываться, что повлечет за собой убытки, влияющие на общую стоимость проекта.

ПЕТЕРБУРГ СОКРАЩАЕТ РАЗРЫВ С МОСКВОЙ
Несколько лет назад аналитики отмечали серьезный разрыв региона Санкт-Петербург – Ленинградская область в части обеспеченности торговыми площадями, отвечающими современным требованиям. В последнее время ситуация изменилась.

Руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis Consulting & Brokerage Роман Уревич сообщил, что течение 2008 года в пределах КАД будет введено 8 торговых комплексов общей площадью 571 044 кв. м. В 2009 году планируется к вводу 5 объектов площадью 266 670 кв. м.

Таким образом, в Петербурге в районе кольцевой трассы за два года планируется к вводу в эксплуатацию 13 объектов общей площадью порядка 837,7 тыс. кв. м.

Наибольшее количество проектов (семь торговых комплексов общей площадью 513 300 кв. м) располагается в северной части города, в Приморском, Выборгском и Калининском районах. Также достаточно активно развивается южное полукольцо кольцевой дороги, где в ближайшие два года планируется к вводу три крупных объекта совокупной площадью 177 106 кв. м: МФК «Адамант-парк», торговая часть которого составит 10 000 кв. м; ТРК «Лето» (100 636 кв. м) и ТК «Торговый двор» (66 470 кв. м).

На юго-востоке КАД наиболее крупным объектом является строящийся торговый центр компании «Макромир» у ст. м. «Ломоносовская» площадью 69 200 кв. м.

Главный архитектор Ленинградской области Валерий Ким:

– Акты территориального планирования области предусматривают целевое назначение территории. Например, участок возле станции метро «Девяткино», где строится «Невский Колизей», был предназначен под проект в области торговли и развлечений. Функциональное назначение ближайших земель – жилая застройка. Таким образом, для сотрудников «Невского Колизея» есть возможность проживания в строящемся жилом комплексе поблизости от места работы, станции метро «Девяткино».

Сегодня члены правительства Ленинградской области ведут переговоры с другим потенциальным итальянским инвестором о создании деревни дисконтной торговли в Ломоносовском районе с привлечением брендов Армани, Гуччи, Валентино. Объемы инвестиций в проект и сроки его реализации не разглашаются.

В правительстве Ленинградской области есть предложения инвесторов по строительству на территории области комплексов «О’Кей», «Лента». Не исключено, что в ближайшее время будет решаться вопрос с третьим комплексом «Мега», в Ломоносовском районе.