Архив журнала » #5 (20) июль 2008 » Экономика » Строительный мониторинг и уплотнительная застройка

Строительный мониторинг и уплотнительная застройка

Анна КРИВИЦКАЯ

Строительный бум в Петербурге, в том числе в его исторической части, заставляет искать методы сохранения уникального исторического облика города. Проблема сохранения и обеспечения безопасной эксплуатации старинных зданий и сооружений не нова. Но ее актуальность постоянно растет, так как со временем здания ветшают. Кроме того, в центральных районах города продолжают строиться новые объекты. Причина понятна: большой спрос на квартиры и офисы в престижных кварталах города.

Проблема сохранения окружающей застройки появилась в Санкт-Петербурге много лет назад, когда на Невском проспекте снесли гостиницу «Балтийская» для возведения современного отеля «Невский палас». Вырыли огромный котлован, и вскоре соседние дома стали разрушаться.

Позже история повторялась. Например, здание на Литейном проспекте, 24, известное как Дом Мурузи (по имени князя, которому принадлежал дом), является памятником архитектуры XIX века. В разное время здесь жили Николай Лесков, Дмитрий Мережковский, Зинаида Гиппиус, Иосиф Бродский. В результате строительных работ на Литейном проспекте, 26, стены знаменитого здания треснули. В бывшей квартире Иосифа Бродского обвалился потолок, пострадали и многие другие квартиры. Жители забили тревогу. Началось судебное разбирательство… В итоге застройщика обязали расселить разрушенную часть расколовшегося дома, восстановить историческое здание.

ВРЕМЯ – ВПЕРЕД
В 2002 году губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев не подписал закон, принятый депутатами Законодательного собрания, «О порядке информирования о градостроительной деятельности», посчитав его ненужным. Этот закон гарантировал право граждан на отмену уплотнительной застройки в конкретном месте, если определенное количество жителей окрестных домов будет против подобной инициативы.

Значительным шагом в попытке придать системность развитию города стало принятие в декабре 2005 года закона «О Генеральном плане Санкт-Петербурга на период действия до 2015 года», который предполагает строительство только в тех зонах, которые определены в генплане.

Сегодня вопросы выделения места под застройку и согласования архитектурно-планировочных решений находятся в ведении администрации города. При этом администрация не только руководствуется техническими возможностями и финансовыми расчетами, но и учитывает мнение горожан. Не так давно была введена процедура «общественных слушаний», в ходе которых представители администрации района, застройщик и проектировщик знакомят жителей с проектом строительства. Подобная процедура необходима, но, к сожалению, на практике диалог между жильцами и строителями не складывается.

МНЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛОВ
Как правило, строительство в историческом центре города предусматривает проведение работ в стесненных условиях, в окружении строений, представляющих историческую ценность. Как же избежать разрушения исторических памятников, судебных разбирательств с жильцами деформированных домов?

«Практика показывает, что при ведении строительных работ жильцы соседних зданий зачастую связывают с этим строительством появление как новых, так и всех старых дефектов и повреждений», – говорит исполнительный директор ООО «НПСФ Спецстройсервис» Игорь Васильев.

Избежать конфликтов с владельцами зданий и надзорными органами возможно при условии неукоснительного соблюдения требований строительных нормативов, а именно выполнением обследования зданий окружающей застройки до начала строительных работ и мониторинга их технического состояния на всем протяжении строительства. Обследование и мониторинг осуществляются научно-производственными строительными фирмами, имеющими соответствующий опыт. В их арсенале имеется новейшее оборудование для оценки состояния всех конструкций зданий и высококвалифицированные специалисты, опыт работы которых в данной сфере накапливался годами.

По словам специалистов, работа проводится в три этапа. Первый – обследование, по результатам которого производится оценка технического состояния здания, и разрабатываются рекомендации по безопасной технологии строительства. После обследования наступает черед активного мониторинга, при котором отрабатываются безопасные режимы работы строительной техники и оценивается влияние работ на состояние зданий окружающей застройки. На завершающем этапе повторно фиксируются все дефекты и повреждения фасадов и внутренних помещений зданий, производится их сопоставление с результатами фиксации, выполненной при обследовании до начала строительства, что позволяет объективно оценить влияние строительства.

Требования по предельно возможным деформациям и допустимым воздействиям на соседние здания в зависимости от категории их технического состояния содержатся в ТСН 50-302-2004 «Проектирование фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге». Здесь же подробно прописан состав работ и порядок выполнения обследования и мониторинга. Только при условии строгого соблюдения застройщиком требований нормативов и выполнения рекомендаций организации ведущей мониторинг возможно безопасное строительство вблизи исторических зданий.

ДОРОГАЯ ЭКОНОМИЯ
Тем не менее, из всех правил есть исключения: и сегодня находятся строительные компании, которые, желая сэкономить на выполнении работ по обследованию и мониторингу соседней застройки, сокращают состав и объем вышеназванных исследований. По словам Игоря Васильева «эффективность системы мониторинга обеспечивается только комплексным подходом». Так, если из предложенной полной программы работ по мониторингу заказчиком исключаются все позиции за исключением какой-либо одной, например – «наблюдения за осадками зданий», то в результате заказчик вместо комплекса мероприятий направленного на обеспечение сохранности зданий окружающей застройки получает только фиксацию процесса осадки и разрушения соседних зданий.

При неполноценном мониторинге могут пострадать не только соседние здания и, соответственно, квартиры близлежащих домов, но и сами подрядчики. Страховая фирма, вероятнее всего, откажет в возмещении ущерба, и застройщик может понести существенные непредвиденные расходы по компенсации ущерба третьим лицам.