Архив журнала » #5 (20) июль 2008 » Экономика » Коттедж: престижно, но хлопотно

Коттедж: престижно, но хлопотно

Спрос на малоэтажку и проблемы инвесторов

Ирина КИРИЛЛОВА

Предложения рынка загородного малоэтажного домостроения уже давно конкурируют с городской недвижимостью. Инвесторы коттеджных поселков сталкиваются с обременениями в структуре себестоимости проектов, взлетом цен на стройматериалы, отсутствием инфраструктуры, энергомощностей и ипотечных продуктов.

На текущий момент, по данным компании «ПулЭкспресс Групп», рынок загородного малоэтажного строительства инвестиционно более привлекателен, чем рынок городской недвижимости. Рост рынка загородного домостроения за 2007 год составил порядка 60%, в то время как рост рынка городской недвижимости – 5,2%. Покупатели жилья все чаще рассматривают коттедж не только как загородный дом, но и в качестве постоянного места жительства.

Такое решение, однако, обойдется потенциальному домовладельцу недешево. Цена коттеджа может составить несколько сотен тысяч рублей, а в престижных северных районах, с особым уровнем комфорта – миллион и выше.

Сегодня «ПулЭкспресс Групп» реализует преимущественно проекты для сезонного проживания и отдыха, причем два из них – Ольшаники и Борисово – поселки класса комфорт, Подгорное, Зеркальный, Три берега – поселки бизнес-класса. К премиум-классу в данной категории относится коттеджный поселок на берегу Финского залива Золотые пески. Цена за сотку здесь составляет от 9,5 тыс. у. е., а средняя стоимость участков под застройку – от 200 до 500 тысяч у. е.

В конце 2007 года компанией был представлен новый коттеджный поселок бизнес-класса «Солнечный берег».

Для постоянного проживания открыты продажи в коттеджном поселке премиум-класса Румболово, расположенном во Всеволожске на Мельничном Ручье.

Компания «Лейкстоун Вилладж» реализует поселок бизнес-класса «Лейкстоун». Объем инвестиций в строительство малоэтажного жилого комплекса – $56 млн, сроки реализации – два года, ориентировочная стоимость коттеджа – от $830 до $970 тысяч в зависимости от выбранного типа коттеджа и уровня комфорта.

Девелопером территории под малоэтажный поселок Кивенаппа в районе поселка Первомайское в Выборгском районе Ленинградской области выступает ООО «НеваИнвестПроект». Объемы финансирования проекта и сроки завершения инвесторы не разглашают.

КОНКУРЕНЦИЯ СТАНОВИТСЯ ЖЕСТЧЕ
Руководители данных трех и еще нескольких компаний-девелоперов согласились обсудить вопросы развития этого вида бизнеса. На первом плане для инвесторов – повышение привлекательности предложения в условиях растущей конкуренции и роста себестоимости строительства в связи с ростом цен на стройматериалы и энергоносители.

Основным плюсом поселка по-прежнему остается его местоположение. Заместитель генерального директора компании «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков считает, что для постоянного проживания наиболее популярными остаются Курортный район, направления Лисий Нос, Сестрорецк, Ленинское. Всеволожский район интересен близостью к городу и перспективами развития окружающей территории, которые ожидаются в связи с планируемым переездом администрации Ленинградской области во Всеволожск.

– Сейчас начинает развиваться новое направление – юг, – говорит Андрей Бочков. – Южные районы перспективно развивать под эконом-класс. Они могут быть интересны для людей, стоящих перед выбором – купить трехкомнатную квартиру в городе или небольшой дом в ближайшем пригороде.

Другими преимуществами предложения представитель «ПулЭкспресс Групп» называет его архитектурную составляющую, уровень комфорта, скорость застройки территории. Последнее справедливо для проектов, где покупателю предлагают строящееся жилье.

Генеральный директор «Лейкстоун Вилладж» Алексей Субботин подчеркивает, что на конкурентоспособность предложения влияет решение компании-девелопера взять на себя обязательства по дальнейшему управлению проектом. Например, в поселке Лейкстоун в качестве управляющей компании будет действовать структура «Лейкстоун Вилладж». Такие предложения на рынке существуют, и некоторые компании-девелоперы уже зарекомендовали себя в качестве управленцев.

Генеральный директор компании «НеваИнвестПроект» Максим Красненко считает важными преимуществами проекта создание социальной инфраструктуры – детских садов, домов детского творчества, медицинских учреждений, отделений банка и почты. Рекреационная зона также повышает конкурентоспособность поселения.

В последнее время на рынке появились новые технологии обслуживания коттеджных поселков. К ним можно отнести системы переработки отходов человеческой жизнедеятельности. Одна система в состоянии обслуживать 50–70 домов, экологична и незаметна для жителей.

Генеральный директор ООО «Технопласт» Вадим Суханов подчеркивает, что комфорт и уют загородного дома во многом зависит от качества оконных и дверных систем. Цикл их производства завершается контролем качества. Во время доставки на строительный объект изделие подвергается проверке монтажником при приеме и установке. Заказчику изделие передается по акту. Этап установки требует профессионального подхода. Поэтому важно, чтобы компания-поставщик систем имела в своей структуре отдел монтажа. В таком случае поставщик может гарантировать не только качество изделия по выходе с производства, но и корректную установку оконного или дверного блока в проем. При наличии договора с заказчиком-собственником коттеджа компания-поставщик принимает на себя гарантийные обязательства на изделие и его установку на срок до трех лет. В течение этого срока по звонку заказчика на объект выезжает специалист, который определяет степень ответственности поставщика за возникшую рекламацию. Если неполадки определяются как гарантийный случай, сервис по их устранению для заказчика будет бесплатным. В ситуации, когда причина поломки лежит вне пределов ответственности поставщика, расходы по ее устранению несет заказчик.

Однако услуги по ремонту оконных и дверных систем компания-изготовитель, с которой у владельца коттеджа заключен договор, может предоставлять и по истечении срока гарантии. Качественный сервис по обслуживанию оконных и дверных систем загородного дома начинается с заключения договора. Собственник коттеджа, который обращается к поставщику, не имея на руках пакета документов, будет вынужден оплачивать полную стоимость услуг по ремонту. При заключении договора следует проверять наличие пунктов о постпродажном сервисе. Если эти условия отсутствуют, владельцу дома придется организовывать обслуживание оконных и дверных систем самостоятельно.

ДЕТИШКИ ВКЛЮЧЕНЫ В СТОИМОСТЬ
В структуре себестоимости проекта малоэтажной застройки важную роль играют различного рода обременения. Как правило, они связаны со строительством инфраструктуры в пользу территории, где создается поселение. Стоимость подключения к территориальным энергомощностям, по информации Алексея Субботина, составляет 25–27 тысяч рублей за киловатт и включает расходы на их реконструкцию. Инвесторы коттеджных поселков готовы платить такую цену, если бюджетом проекта не предусмотрено строительство для него подстанций, что в некоторых случаях является более доступным решением.

– Если застройщик хочет получить электрическую мощность – в технические условия могут входить реконструкция сетей или подстанции. Это абсолютно нормальная практика, – считает Андрей Бочков.

Но договоренности девелоперов и власти не сводятся к восстановлению энергомощностей. Довольно часто ради сохранения добрых отношений с местной администрацией и населением инвестор строит дороги и объекты социальной инфраструктуры.

– В пользу муниципального образования мы взяли на себя обязательство построить детский сад и дом детского творчества, куда смогут ходить все детишки из округи, – говорит Максим Красненко.
Алексей Субботин подчеркивает, что составляющая обременения в структуре себестоимости поселка не может превышать 18–26 процентов:

– Мы должны объяснить покупателю, на какие нужды пошли $20–30, заложенные в цену квадратного метра его домостроения.

До сих пор речь шла о том, каким образом власть заинтересована в инвесторах. Чего же ждут инвесторы от власти?

По словам Алексея Субботина, в последнее время инвесторы стали проявлять интерес к проектам эконом-класса. Однако из-за отсутствия нормативной базы, регулирующей выделение структурами власти участков под застройку, степени участия инвестора и бюджета в создании инфраструктуры, большинство инвесторов предпочитают выждать. Некоторые девелоперы выходят с предложениями к администрациям различного уровня, но ответ, как правило, один: «Прежде покажите, на что вы способны». Есть и другие препятствующие реализации проектов обстоятельства. В настоящий момент цена квадратного метра жилья эконом-класса определена программой «Доступное и комфортное жилье гражданам России» – около 21 тысячи рублей. Однако эта цена не учитывает расходы на нецелевое назначение, например, строительство дорог в пользу территории. По подсчетам инвесторов, они могут составить около $250.

ЦЕНА РАСТЕТ – ПРОБЛЕМЫ ОСТАЮТСЯ
По информации Андрея Бочкова, цена на коттеджи будет расти исходя из того, что в Петербурге реализуются тренды, которые в Москве стали закономерностями. Стоимость деревянных домов, строящихся на территории поселков «ПулЭкспресс Групп», с 2005 года на конец 2007 года увеличилась в два раза. Стоимость на арматуру и бетон в течение предыдущего года возросла более чем в три раза. Рост цен на объекты загородной недвижимости определяется прежде всего условиями рынка, а также степенью готовности как территории поселка, так и самих объектов.

Рост стоимости предложений не избавляет инвесторов от трудностей, с которыми они постоянно сталкиваются на рынке. К основным проблемам, возникающим у инвесторов при реализации проектов, Максим Красненко относит продолжительные сроки согласования и получения тех или иных разрешений. На получение разрешений, необходимых, чтобы приступить к строительству, может уйти более года. По мнению Андрея Бочкова, практически во всех районах существует проблема нехватки электрических мощностей:

– Так, депрессивным в этом смысле является Выборгский район. Не каждый инвестор готов строить подстанцию для поселка, уровень издержек на автономное электроснабжение значительно снижает экономическую эффективность проекта. На начальной стадии строительства поселка электроснабжение осуществляется с использованием дизель-генераторов, но дальнейшее обслуживание дизель-генератора дорого. Вторая по сложности и насущности проблема – дорожная сеть. Отсутствие магистрального газа поблизости от поселка также усложняет девелопмент. Хотя по последним двум параметрам улучшения налицо.

Еще одной проблемой инвесторы называют отсутствие банковских ипотечных продуктов на загородные участки и строящееся жилье. На рынке городской недвижимости ипотека успешно действует. А вот на «загородку» это пока не распространяется. Особенно ощутимым пробелом отсутствие предложений по ипотеке может стать для проектов эконом-класса.